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Ein Text von Friederike Nusko, M.A.

Manche haben den Namen schon einmal gehört: Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Doch was steckt dahinter und was hat ein professioneller Makler damit zu tun? Antworten auf Ihre Fragen beantwortet Ihnen Ihre Paul Schmidmaier Immobilien GmbH.

Was macht der Gutachterausschuss?

Gutachterausschüsse sitzen in allen Landkreisen und kreisfreien Städte in Deutschland. Wie jede Gemeinde hat auch München einen unabhängigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Dieser führt unter anderem eine Sammlung aller Kaufpreise für Immobilien der Landeshauptstadt und wertet diese statistisch aus. Als Besonderheit des Münchner Gutachterausschusses ist hervorzuheben, dass er aus den gewonnenen Daten umfangreiche Auswertungen veröffentlicht: vierteljährlich kostenlose Marktanalysen, jährlich einen kostenpflichtigen, sehr umfangreichen Immobilienmarktbericht und alle zwei Jahre die Bodenrichtwerte für die Landeshauptstadt München.

Wer sitzt im Gutachterausschuss?

Der Ausschuss besteht überwiegend aus ehrenamtlichen Gutachtern, die als Makler, Betriebswirte, Ingenieure, Architekten und Sachverständige ihr Fachwissen aus dem direkten, aktuellen Marktgeschehen beisteuern. Dazu kommen Vertreter der Baubehörde, der Finanzverwaltung und der staatlichen Vermessungsbehörde. Der Gutachterausschuss in München besteht derzeit aus 34 Mitgliedern, die für vier Jahre berufen sind. Er arbeitet mit einer Geschäftsstelle des städtischen Bewertungsamtes zusammen, um seine Kaufpreissammlung vorzubereiten. Gerichte und Notare sind verpflichtet, dem Gutachterausschuss alle Informationen über Immobilienverkäufe, Erbbauangelegenheiten und Zwangsversteigerungen weiterzuleiten.

Welche Bedeutung hat der Gutachterausschuss?

Der Gutachterausschuss erfasst und veröffentlicht die ortsüblichen Immobilienpreise und sorgt damit für Transparenz. Gerade im Bereich Immobilien, die als Vermögens- und Altersvorsorge, als Kapitalanlage und als Garant für Sicherheit, Stabilität und Wohnqualität wichtige gesellschaftliche Funktionen erfüllen, ist dies umso bedeutsamer. Der Münchner Gutachterausschuss verfügt als einzige Institution über alle Daten des Münchner Immobilienmarktes und folglich über einen vollständigen Marktüberblick. Die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses stellt die unentbehrliche Basis für Bodenrichtwerte und Wertgutachten dar. Immobilienexperten verwenden die im Jahresbericht enthaltenen statistischen Analysen, um die Preisentwicklungen des Immobilienmarktes des letzten Jahres nachzuvollziehen.

Was steht im Immobilienmarktbericht?

Der Immobilienmarktbericht enthält eine ausführliche Marktübersicht über die Anzahl beurkundeter Immobiliengeschäfte des vorangegangenen Jahres, unterschieden nach Kaufverträgen, Tauschvorgängen, Versteigerungen und Erbbaurechtsbestellungen. Er gliedert nach den Objektkategorien unbebaute Grundstücke, Ein- und Mehrfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reiheneckhäuser, Reihenmittelhäuser, Geschosswohnungsbau und Gewerbe. Die Preise werden nach diesen Objektkategorien und einer vierstufigen Lageeinteilung dargestellt. Die Einordnung nach der Lagequalität lehnt sich an den Mietspiegel an: durchschnittliche Lage, gute Lage, gute zentrale Lage, beste Lage. Bis auf die Ebene der Gemarkungen wie etwa Laim, Großhadern und Pasing werden die Anzahl sowie die Gesamtumsätze der Verkäufe aufgeführt.

Der Bericht teilt Immobilien nach Baujahrsgruppen und Größe ein, größer oder kleiner 45m². Er spricht über den Geldumsatz und den Flächenumsatz des letzten Jahres, über die Preise für Neubau- und Bestandswohnungen. Preisentwicklungen werden anschaulich in Tabellen, Grafiken und Abbildungen visualisiert. Daneben spricht der Immobilienmarktbericht über Renditeobjekte und entsprechende Gebäudearten (z.B. Wohnhäuser, Büro- und Geschäftshäuser), Wohn- und Nutzflächenpreise und Liegenschaftszinssätze. Er endet mit Informationen zu Bodenrichtwerten, Bauland und Marktanpassungsfaktoren.

Wo liegen die Grenzen des Immobilienmarktberichts?

Der Immobilienmarktbericht liefert eine solide Datenbasis, die sowohl Experten als auch der breiten Öffentlichkeit hilfreiche Anhaltspunkte über aktuelle Preisentwicklungen gibt. Dennoch stellen die veröffentlichten Preise lediglich Mittelwerte für schematische Musterkategorien dar. Jede Statistik ist eine Vereinfachung, um die komplexe Realität greifbar zu machen. Dabei gehen viele wichtige Details wie Hobelspäne verloren. So werden zum Beispiel Baujahre in Gruppen von 19 Jahren zusammengefasst und die Größen der Immobilien grob eingeteilt. Auch die Einteilung einer Metropole wie München in lediglich vier Lagekategorien kann die Vielzahl an unterschiedlichsten Wohnlagen mit all ihren Vor- und Nachteilen nicht passend wiedergeben. All dies verwässert die Schärfe der Aussage. Die Realität wird also insgesamt nicht vollständig abgebildet und ist deutlich vielseitiger als die Statistik.

Warum ist hier ein professioneller Makler so wichtig?

Umso wichtiger ist es, dass die Daten professionell eingeordnet werden, damit die richtigen Schlüsse gezogen werden können. Diese Einordnung der Zahlen kann nur ein wirklicher Experte des Immobilienmarkts, zum Beispiel ein professioneller Makler, vornehmen, der den Markt seit Jahren wie seine Westentasche kennt. Ein guter Makler nimmt den Mittelwert als einen Wert von vielen und ergänzt ihn mit seinen Erfahrungen tatsächlicher Verkäufe. Er besichtigt, sichtet Unterlagen, schätzt individuelle Gegebenheiten ein und bewertet die Vor- und Nachteile einer konkreten, einzelnen Immobilie mit allen Details. Weil er eine Vielzahl preisbildender Merkmale berücksichtigt, kann er eine wirkliche Preisfindung bieten.

Der Immobilienmarktbericht bildet also einen guten Startpunkt, aber in welche Richtung geht der Kaufpreis letztendlich wirklich? Ein vertrauenswürdiger Makler löst durch sein Know-How die Nachteile statistischer Verallgemeinerungen auf. Er kennt sowohl Vergleichsobjekte seiner Verkaufsabwicklungen als auch weitere seriöse Marktdaten wie den Preisspiegel des IVD-Marktforschungsinstituts. Dadurch verfeinert er schwer greifbare Mischwerte. Folglich baut er auf seine jahrelangen Erfahrungen, sein Wissen über alle preisbildenden Merkmale und die Analyse der Wertentwicklung in der Zeitspanne zwischen den veröffentlichten Daten und der aktuellen Marktsituation auf.

Insgesamt ist ein guter Makler also für einen guten Immobilienverkauf ein wichtiger Ratgeber, denn er erstellt für eine konkrete Immobiliensituation wirklich belastbare Informationen. Dies nutzt dem Kunden, denn der Immobilienverkauf wird gleich mit dem richtigen, optimistisch-realistischen Preis gestartet, also weder zu hoch, noch zu niedrig. Eine echte Wertfindung kann nämlich nie nur auf dem Papier erfolgen.

Wann erscheinen die nächsten Daten?

Zwei wichtige Veröffentlichungen des Gutachterausschusses stehen kurz bevor: Der Immobilienmarktbericht 2020 erscheint voraussichtlich Ende Juni und die ebenfalls lange erwarteten Bodenrichtwerte zum 31.12.2020 werden im Juli veröffentlicht. Für die fachmännische Analyse und Interpretation passend für Ihre individuelle Immobiliensituation steht Ihnen das Team von Paul Schmidmaier Immobilien immer gerne mit Rat und Tat zur Seite.

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